fbpx
vastgoed lessen

Cursus vastgoed

& de lessen uit onze vastgoedprojecten

Gepubliceerd op: 12 januari 2022

Lessen

Na vier jaar vastgoedbeleggen hebben wij ervaringen opgedaan die gezien onze projecten nogal divers van aard zijn. Juist door deze diversiteit hebben wij er ook veel waardevolle lessen uit kunnen halen. Soms waren deze lessen pijnlijk, soms gaven ze een tekort van onszelf weer. Maar altijd waren ze van grote waarde! Gezien ze dat ook voor jou kunnen zijn, besloten we deze zonder teveel gêne op het web te gooien.

Les 1: Contrair denken

De positieve punten: Doelgroep, extra meters & splitsen.
Het aanvangsrendement BAR (na de verbouwingen): 7,5%

De situatie
Onze eerste woning was een van de slechtst gepresenteerde woningen ooit op Funda. Je moest erdoorheen kijken omdat de foto’s slecht waren, het energielabel ontbrak, het interieur gedateerd was en het pand had een onlogische indeling. Dit laatste omdat het eerder vermoedelijk illegaal gesplitst was geweest. De bovenverdieping waar het dak op instorten stond, was door zijn geringe omvang bovendien een ware beproeving voor mensen met claustrofobie.

De kansen
Het pand bevindt zich op een A-locatie dicht tegen het centrum en pal naast het ziekenhuis. O.a. het ingezakte dak zorgde dat we goedkoop aankochten. Nu we het dak toch vervingen konden we, na het verkrijgen van een vergunning, direct een groot dakkapel plaatsen. Hiermee konden we kostbare en verhuurbare meters toevoegen. Samen met een stichting die voldoet aan een zorgvraag kon bij de gemeente toestemming worden verkregen om de woning te splitsen. Zo werd een ooit illegale situatie er één waarvan verschillende partijen voordeel aan hebben.

De lessen
Denk altijd na over verschillende doelgroepen waar jij een woning aan kan verhuren. Bedrijven, spoedzoekers, studenten of zorgbehoevenden? Iedere doelgroep heeft niet alleen zijn eigen voor- en nadelen maar ook zijn eigen huurinkomsten. Bedenk welke potentiële scenario’s toegevoegde waarde kunnen hebben voor jouw woning en zet daar de kosten tegenover. Onderzoek ook of je
voor jouw plannen een vergunning nodig hebt. Is dit het geval probeer met jouw plan dan waar mogelijk in te spelen op de behoefte van jouw gemeente. De woonbehoeften van een gemeente zijn openbaar en makkelijk te vinden in “de woonvisie” die iedere gemeente op zijn website heeft.

Uitkomsten
Het pand en de huurders zijn aangehouden, een goed deel van de hypotheek vanuit de huur afgelost, de WOZ waarde is gestegen en de overwaarde inmiddels opgenomen voor nieuwe beleggingen.

Les 2: Van winstnemen is nog nooit iemand armer geworden

De positieve punten: geen kosten of onderhoud & timing van verkopen.
Het aanvangsrendement: BAR 5,8%.

De situatie
Onze tweede woning betrof een turn-key maisonnette met een wat mager aanvangsrendement. Voordelen waren het feit dat de woning modern is, een gezonde VvE heeft en onderhoudsarm was. Normaal reserveren vastgoedbeleggers vaak 1 maand huur voor onderhoud
en/of leegstand. Bij appartementen in een flat waar veel van beton en kunststof en juist weinig van hout is, kan je de reserveringen bij aanvang lager zetten. Dit leek een saaie maar redelijke investering die we langer aan zouden kunnen houden. Tot de kosten voor de VvE, 1 jaar na onze aanschaf, i.v.m. investeringen voor balkons omhooggingen. Hoewel het praktisch mogelijk was meer huur te vragen, vonden wij het niet goed voelen een hogere huurprijs voor dit pand te vragen.

De kansen
Waarde toevoegen aan het appartement door het te pimpen had gekund. We hadden echter al snel berekend dat de kosten niet op zouden wegen tegen de iets hogere huur. Maar waar een deur sluit gaat vaak een andere open. De overdrachtsbelasting voor beleggers zou net nu binnen twee maanden fors omhooggaan (1 jan 2021). Er waren hierdoor veel ongeduldige vastgoed-investeerders op de markt die vóór 2021 nog even snel een pandje wilden aankopen. Op de locatie was in deze prijsklasse slechts één pand te koop, terwijl de vraag ernaar juist de pan uit rees. Na een korte berekening was het plaatje duidelijk. Verkopen was geen afgang, maar een mooie kans.

De lessen
Ons aanvangsrendement was bij aanvang niet hoog genoeg. Hoewel ons initiële plan was de vastgoedportefeuille gestaag uit te breiden, bleek het van belang flexibel te blijven denken. Bovendien is van winstnemen nooit iemand armer geworden. We zouden van de winst uiteraard een nieuw project moeten gaan zoeken, maar waren door onze ervaring inmiddels een stukje wijzer geworden. Naast aankopen kregen we bovendien ook van verkopen meer verstand. In verband met de verhitte vraagzijde besloten we voor een destijds redelijk nieuwe strategie en deze strategie van de openbare bieding bleek een hit! 
Geen lessen die je bij een cursus vastgoed leert maar wel goed om te weten wanneer dit interessant kan zijn.

Uitkomsten
Een jaar verhuren en afbetalen van hypotheek leverde een kleine winst op. De woning, na aftrek van kosten, met een winst van meer dan 40.000 euro verkopen was enerzijds geluk. Anderzijds was het een resultaat van flexibel naar ons plan blijven kijken en het maken van de juiste afwegingen.

lessen uit vastgoed

Les 3: Blijf ook in onbekende situaties communiceren en leiderschap nemen

De positieve punten: winst gemaakt en vooral veel geleerd.
Bruto rendement: 10%.

De situatie
We brachten opgedane kennis en verdieping over het waarde toevoegen aan vastgoed in de praktijk door een winkel aan te kopen met een pakhuis erachter. De locatie was randje centrum, tussen drie verschillende wegen. Het was een locatie waarvan de gemeente had aangegeven dat ze winkels graag wilden omzetten naar woningen.

De kansen
Door de omvang van perceel zagen wij mogelijkheden meerdere woningen en parkeerplaatsen te realiseren. Als je nieuwe woningen aan de woningmarkt wil toevoegen is het voldoen aan de parkeernorm één van de dingen waar je op let. Doordat het perceel aan drie zijkanten van het pand open lag, konden we de auto’s op eigen terrein krijgen, ingangen voor woningen realiseren en lichtinval in de verschillende vertrekken realiseren. O.a. winkelpanden zijn vaak langgerekte smalle panden waarbij lichtinval een probleem kan zijn wanneer je er woningen van wil maken. We namen een architect in de arm om samen een plan te ontwikkelen en hiervoor een principeverzoek bij de gemeente in te dienen.

De lessen
Wij waren van plan een uitvoerbaar en rendabel plan te ontwerpen waarin de gemeente mee zou gaan. Wij dachten dat iedere architect de ervaring zou hebben ons hierbij bij de hand te nemen. Wij hielden er geen rekening mee dat een architect uiteraard een andere opleiding en focus heeft dan
die van het streven naar het hoogste rendement. De eerste les die wij dan ook leerden, is dat je als onervaren ontwikkelaar iemand nodig hebt om mee te denken over de optimalisatie van een project. Architecten die dit wel zelf kunnen, werken vaak voor zichzelf waardoor ze ook met het financiële plaatje van hun werk geconfronteerd worden.

Zelf zijn wij tijdens ons traject een samenwerking aangegaan met een bouwkundig en rekenkundig specialist die veel verkoopbare meters aan ons project toe wist te voegen. Een tweede les die we leerden was om altijd actief te blijven communiceren en leiderschap te tonen. Juist ook na het uitbesteden van dingen waar je geen kennis over hebt. Als ontwikkelaar heb jij een groter belang dan jouw partners. Jij zal daarom een actieve rol moeten vervullen. Bij ons moest er een overpad gemaakt worden over gemeentegrond waarop een paar bomen stonden. Hiervoor was een bomen-effecten-analyse nodig. De analyse en de communicatie met de gemeente erover, hadden we uitbesteed bij een architect. Immers; wat weten wij nou van de effecten op bomen!

Tijdens het traject bleek er sprake van miscommunicatie tussen architect en gemeente. Deze heeft – doordat geen van de partijen actief ingreep – maar liefst vijf maanden voortbestaan. Wij waren de grootste belanghebbende partij en hadden dus meer leiderschap moeten tonen dan we deden. Het te lang laten lopen heeft ons veel tijd, stress en geld gekost. Het zorgde uiteindelijk dat we duurder moesten financieren en onder teveel druk zijn gaan verkopen. Ook hebben we over aanpassingen van onze plannen, die weliswaar binnen de bestemming vielen, onvoldoende met de gemeente gecommuniceerd. Dat viel niet goed wat ook ons uiteindelijk resultaat nog heeft aangetast.

Uitkomsten
We hebben ons eerste transformatieproject na verkrijgen van het principeverzoek met een redelijke winst verkocht. Wel waren een aantal optimalisaties op korte termijn voor ons niet meer door te voeren, waardoor de totale fundamentele waarde die het plan zou kunnen hebben gehad misschien
verloren zijn gegaan. Zoals te lezen valt, hebben we wel enorm veel ervaring en kennis opgedaan die we mee mogen nemen naar nieuwe avonturen. Ook viel dit project samen met het opstarten van een nieuwe baan en het realiseren van een cursus wat mogelijk iets van de noodzakelijke focus heeft afgesnoept.

devidend uitbetalen

Les 4: Flexibel denken en weten wat de markt vraagt

De positieve punten: De mindset om onze eigen woning te verkopen.
Het aanvangsrendement: n.v.t. want het was een eigen woning.

De situatie
De woning kochten wij iets meer dan vier jaar geleden toen we niet echt actief met beleggen bezig waren. We kochten de woning omdat de locatie en woning op dat moment voor ons perfect waren.

De kansen
De woning was al verkocht maar doordat de kopers de financiering niet rond kregen, kwam deze opnieuw op de markt. Dat bood kansen omdat de meeste geïnteresseerden al verder waren gaan zoeken. Ook hadden de eigenaren stress aangezien ze zelf een nieuwe woning hadden aangekocht.

Onze woning ligt in de meest gewilde wijk van de stad. Doordat wij in de afgelopen jaren beiden zijn gaan ondernemen, waren wij inmiddels zelf locatie onafhankelijk geworden. De buurt waarin we woonden was in de afgelopen tijd enorm in waarde gestegen. Dit gaf ons de kans om onze woning met veel overwaarde te verkopen. Dit in de wetenschap dat we, op termijn, op iedere (goedkopere) plaats weer wat aan kunnen kopen. Een andere kans die we zagen is dat woonbare meters bijbouwen op veel plaatsen tegenwoordig goedkoper is dan bestaande meters opkopen. We kunnen dus altijd een goedkopere kleinere woning aankopen en hier wat meters bij laten bouwen en die zullen dan vervolgens in waarde weer meer waard zijn (nieuwe overwaarde = nieuwe investeringskansen).

De lessen
Veel mensen zitten te vast in niet noodzakelijke denkpatronen waardoor ze de kansen van hun eigen woning niet zien. Naast verkopen, delen ervan verhuren, er waarde aan toe voegen en/of de overwaarde eruit halen, kan je jouw eigen woning ook verkopen om in te ruilen voor allerlei soorten nieuwe kansen. Wij hebben nu zelf besloten een tijd naar het buitenland te gaan. We kennen ook
mensen die zijn verhuisd naar goedkope landen om daar vrijer te kunnen leven of om meer geld voor zich aan het werk te kunnen zetten. Een volgend huis dat wij zullen kopen zal er sowieso één zijn met meer potentie dan het huis dat we nu verkochten.

Uitkomsten
Na aftrek van kosten hebben we in de vier jaar een winst van ongeveer 200.000 euro behaald.

Deze winst is mede behaald door securitisering, wat wil zeggen dat Nederlandse banken onze hypotheken als beleggingsproduct doorverkopen aan het buitenland. Nederlandse banken verstrekken hoge leningen en hiermee staat Nederland zo’n beetje op nummer 1 van Europese landen waar de hoogste hypotheken worden verstrekt.

Ernaast speelt het bijdrukken van geld door centrale banken een grote rol en overheidsboeienis (denk aan wijziging overdrachtsbelasting).

Vastgoed Academy Martijn van den Berg
Vastgoed academy

Lessen uit ongerealiseerde projecten

De belangrijkste les uit een aantal (nog) niet gerealiseerde projecten is dat wij ervaringen hebben met het feit dat gemeenten erg moeizaam meewerken aan het op de markt brengen van nieuwe woningen. Zowel bij transformatie als splitsingen en zelfs wanneer uit vooroverleg enthousiasme en regels hierover naar voren worden gebracht, blijkt in een later stadium vaak veel bureaucratische tegenwerking.

De belangrijkste les is dus om zaken goed afgedicht te krijgen, een plan B te hebben of onder voorbehoud van een daadwerkelijke vergunning te kunnen bieden. In het laatste project waar we mee bezig zijn dachten wij bij aanvang ook meer woningen te kunnen realiseren. Gelukkig hadden we middels o.a. de mogelijkheid van optopping en plaatsen van een dakkapel voldoende marge om ook zonder toevoegen van nieuwe woningen een mooi rendement te kunnen maken.

Netwerk is noodzaak
Wij zijn van mening dat bouwen aan mindset en netwerk de belangrijkste aspecten zijn in vastgoed. Enerzijds omdat je bij aanvang niet altijd alle stappen kan overzien. Anderzijds omdat onverwachte tegenslagen op de loer liggen. Zolang de fundamenten van een project goed zijn, kun je met een sterke flexibele mindset altijd het overzicht behouden, de juiste mensen betrekken en tot een oplossing komen. Jouw fundamenten zijn dus misschien wel net zo doorslaggevend als die van jouw vastgoedproject.

In onze vastgoedprojecten zijn wij door ons netwerk gesterkt. Het bleek noodzakelijk toen we angst hadden een stap te zetten, toen we een financiering niet rond kregen, toen ons plan geoptimaliseerd moest worden, toen bouwvakkers onvindbaar leken en toen we een pand niet direct verkocht
kregen. Ook toen gevaren niet bekend waren of juridische ondersteuning nodig was. De les dat je netwerk nooit groot en divers genoeg kan zijn in het vastgoed is voor ons helder. Om ons netwerk verder uit te breiden ben ik (Jacco) op 20 november 2021 naar het Exclusief 3-Daags Vastgoed Retreat: “De Fundering” gegaan. 

cursus vastgoed
cursus vastgoed de fundering

Vrijheid Vastgoed "De Fundering": hét startpunt om te beginnen en verder te bouwen aan jouw vastgoedportefeuille met de cursus vastgoed

De basiskennis van een cursus vastgoed
Naast ons netwerk uitbreiden had ik als doel gesteld te onderzoeken waar mijn basiskennis kon worden versterkt. Vrijheid Vastgoed heeft zelf veel personeel met ervaring in huis, maar blijft deze ook vergroten door wekelijks een vrij toegankelijke coaching-call en specialistische vastgoed workshops te houden voor al zijn leden. Zo worden zij zelf gestimuleerd te blijven ontwikkelen en worden constant geconfronteerd met de
vragen vanuit zowel beginnende als gevorderde vastgoedbeleggers. Dit met als doel de beste vastgoed cursus te zijn en blijven.

Tijdens Vastgoed Retreat: “De Fundering” kwam hun bak aan ervaring over het aankopen van verhuurwoningen naar voren. Onderwerpen als hoe vind ik in de huidige markt een rendabel pand en hoe koop ik deze onder de marktwaarde? Hoe stel ik mijn huurcontract op en hoe ben ik een maatschappelijk verantwoord investeerder? Wie is eigenlijk mijn ideale huurder? Hoe kan ik mijn plan financieren en welke aanpak past hierin bij mijn doel? Hoe ziet mijn vastgoed management eruit bij een kleine en bij een grotere portefouille? We werden vanaf het begin bij de hand genomen maar gelijker tijd uitgedaagd onze eigen grenzen te verleggen. De interactieve werking en groepsdynamiek speelde
hierin een niet te onderschatte rol. Ik ervaarde een energieke en gedreven sfeer waarin de trainers de focus hadden om van mij een succesvol vastgoedbelegger te maken.

Diversiteit & drive
Gezien ik zelf deels naar de Retreat was gekomen om te netwerken en leren van anderen, was ik blij verrast met de groep. Deze bestond uit een zeer divers gezelschap betreft ervaring en mindset. Een deel van de groep stond te poppelen te beginnen, een deel bezat een of twee panden en wilden leren hoe verder te konden en twee wilden starten met transformeren. Ook wat betreft specialisme zat er van alles bij. O.a. een ambtenaar vergunningen, twee aannemers, een hypotheekspecialist en een makelaar die allen ook vrijheid voor zichzelf wilden zaten in de groep. 

Hoewel er veel kritische vragen werden gesteld over zaken als zelfbewoningsplicht en hoger wordende overdrachtsbelastingen zat er een grote vastberadenheid in de groep om, al dan niet beschikkend over eigen vermogen, tot actie over te gaan. Hoewel er aan mindset ook in deze cursus vastgoed specialistische aandacht werd besteed kwam ik erachter dat veel van de positieve mindset in de groep al voor de Retreat De Fundering tot stand was gekomen. Dit o.a. door het massaal luisteren naar de “Zo wordt je steenrijk podcast”. De Vastgoed Academy van Vrijheid Vastgoed draait al lange tijd op volle toeren en dat kun je merken.

Kort na mijn cursus vastgoed beleggen van Vrijheid Vastgoed werden er vanuit de groep al borrels, netwerkbijeenkomsten en gezamenlijke projecten geïnitieerd waar ik, waren het niet dat ik in het buitenland verblijf, zeker op was aangehaakt. Mensen met meer vermogen konden aanhaken bij mensen met meer kennis of beschikking over een beter netwerk. Na De Fundering is mijn netwerk en kennis opnieuw vergroot, waardoor ik met meer energie en vertrouwen door ga bouwen aan onze vastgoedportefeuille.

Is De Fundering de beste vastgoed cursus van Nederland? Ik heb niet alle trainingen zelf gedaan dus kan dat niet beoordelen. Wel durf ik mijn vingers er voor in het vuur te steken dat jij hier veel waarde aan zal hebben.

Laat een reactie achter

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd.