fbpx
Vastgoed UK

Vastgoed Experiment UK – deel 12

Experiment vastgoed UK - deel 12

Gepubliceerd op: 19 januari 2021

"Ik ga een pandje kopen in de UK!"

Nog een voorbeeld en… de belemmerende factor.

Gegevens uit blog 11 als uitgangspunt:

Uitgangspunt berekening vastgoed UK

En eveneens uit blog 11 is dit het aflossingsschema en hetgeen je maandelijks overhoudt van de huur na betaling van rente en aflossing bij de aankoop van 1 pand:

UK Blog

En blog 12..

de ingewikkeldste en meeste informatieve tot nu toe. 

Berekeningen vastgoed UK.

.. kunnen daar veel meer berekeningen en veel meer voorbeelden op losgelaten worden. Ik geef hier nog 1 voorbeeld (maar het zal voor iedereen anders zijn).

Stel je krijgt na een jaar inderdaad een hypotheek voor 75% van de getaxeerde waarde – dus dan heb je een schuld van 75.000 op een pand waar je 80.000 voor betaald hebt.

Dan heb je dus slechts 5.000 ‘’aanbetaald’’ op een pand van 80.000 en je hebt een hypotheek van 75.000.

Als je dat in 10 jaar aflost tegen een rente van 4%, dan kun je de rente en aflossing niet uit de huur betalen. Maar je hoeft natuurlijk niet alles af te lossen.

Stel je houdt een restschuld van 35.000 (dat is dus 35% van de getaxeerde waarde) tegen een rente van 4% is dat goed 100 per maand.

Je gaat op dit pand dus net als in blog 11 in 10 jaar 40.000 aflossen, maar je hebt daarbij ook een aflossingsvrije hypotheek van 35.000.

Dan is de totale hypotheek 75.000 en net als in blog 11 los je 40.000 af en heb je een aflossingsvrije hypotheek van 35.000 gedurende de gehele looptijd en daarna forever.

Berekeningen vastgoed UK_3

Je betaalt dus de gehele looptijd en ook na 10 jaar, over 35.000 4% meer rente dan in blog 11. Hetgeen neerkomt op 100 per maand meer rente.

Je houdt dus uiteraard per maand ook 100 minder over.

In dit schema zie je dat je maandelijkse inkomen 100 minder dan in het schema in blog 11, en dat na 10 jaar je passieve inkomen slechts 500 per maand is in plaats van 600, echter.. je inleg is hierbij ook slechts 5.000!

UK Blog nr 2

Na 10 jaar blijft er een aflossingsvrije hypotheek over van 35.000 op dit pand. Je hebt 10 jaar lang wat extra inkomen gehad uit dat pand en na 10 jaar heb je een passief inkomen van ongeveer 500 per maand. Dit alles met een inleg van uiteindelijk maar het zeer kleine bedrag van 5.000!

Hoeveel maal 5.000 heb je op dit moment ter beschikking om nu te investeren?

Heb je nu 100k en je gaat dat investeren in vastgoed in de UK en alles klopt in dit experiment? Dan heb je over 10 jaar op deze manier dus een passief inkomen van 5.000 per maand!

Samengevat

Het is misschien wat ingewikkeld met al die getallen, maar het komt erop neer dat, omdat het aangekochte pand na ongeveer een jaar flink hoger getaxeerd wordt dan de oorspronkelijke aankoopprijs en omdat je 75% hypotheek kunt krijgen, je in theorie voor 5.000 een pand kunt kopen en alle lasten uit de huur kunt betalen en ook maandelijks nog wat kunt overhouden en na 10 jaar een mooi passief inkomen kunt hebben.

Dat is natuurlijk geweldig met een inleg van slechts 5.000!

Als je een ton hebt, dan zou je met dit voorbeeld dus 20 huizen kunnen kopen, maandelijks een leuk extra inkomen hebben en na 10 jaar aflossen een flinke portefeuille hebben en ook een prachtig maandelijks passief inkomen met weinig maandelijkse rentebetalingen.

En als het dan zo gemakkelijk is als het klinkt?

Waarom kun je niet een ton inleggen en 20 panden kopen onder bovenstaande voorwaarden?

Wat is dan de zwakke schakel?

De zwakke schakel is: TIJD

Het begint natuurlijk al met het eerste pand: de bank geeft voor het eerste pand pas hypotheek nadat je hebt bewezen je zaakjes goed voor elkaar te hebben. Je moet een goede ’track-record’ hebben opgebouwd. Daar moet je misschien wel een jaar voor uittrekken.

Maar ook ieder volgend pand moet je eerst cash betalen en daarna pas financieren.

De reden daarvoor is als volgt

Omdat je onder de markt aankoopt is er meestal sprake van een vervelende situatie bij de verkoper (faillissement, overlijden, scheiding enz.) en is snelheid geboden.

De verkoper is wel bereid om onder de marktwaarde te verkopen, maar dan onmiddellijk. Die wil niet wachten totdat er een financiering is verkregen, cash dus.

Vervolgens moet het pand opgeknapt worden en er moeten goede huurders worden gevonden en pas daarna is er waardevermeerdering en kan er herfinanciering worden aangevraagd. Ook dat neemt tijd in beslag.

Totdat dat rond is moet alles cash betaald worden en het kan dus wel meerdere maanden duren eer de herfinanciering geregeld is.

Pas na herfinanciering van het gekochte pand kan het traject weer gestart worden en, tenzij je genoeg geld hebt om elke keer een volgend pand cash te betalen, neemt het veel tijd om opnieuw een pand te kopen.

Meerdere panden aankopen vereist over het algemeen dus heel wat doorzettingsvermogen en geduld… of eigenlijk gewoon: tijd!

Nu ik deze blog teruglees besef ik dat al deze informatie over de factor tijd eigen interpretatie is.

Het is wel steeds zijdelings genoemd, maar pas nu, met het opschrijven, wordt het me echt duidelijk.

Zo zie je maar dat ik ook van mijn eigen blogs nog kan leren.

Mijn volgende blog betreft een planning en strategie van mijn eigen situatie.

Tot de volgende blog,

Lonneke

Lonneke Kemper

P.S. reacties zijn meer dan welkom!

Lees ook:

4 reacties op “Vastgoed Experiment UK – deel 12”

  1. Avatar van Cindy

    Fijn dat het zo op papier staat. Dan kan ik het rustig op m’n gemakje doorlezen.
    Ik ben nog geen ervaren belegger dus moet alles nog even tot me doordringen.
    Het is wel super duidelijk zo. Kan niet wachten op de volgende blog.

  2. Avatar van Aisha

    Net alle blogs achter elkaar gelezen. Hele waardevolle informatie! Hoewel ik het stukje met de cijfers (blog 11 + 12) nog een aantal keren zal moeten lezen om dit helemaal goed te begrijpen, snap ik het globale systeem. Leuk, ik kijk uit naar het volgende blog!

  3. Avatar van Menno

    Hoi Lonneke,
    Geweldig dat je dit allemaal zo netjes berekent. Een vraag om het zeker te weten: bij de rente op het bedrag van 35.000 euro met een rente van 4% concludeer jij: ‘dat is goed voor 100 euro extra rentelasten per maand’.
    Maar ik neem aan dat dit een afronding voor het rekengemak is, klopt?
    Ik kom namelijk op 4% X 35.000 / 12 = 117 euro per maand.

  4. Avatar van Lieske Pauw

    Ik vraag me af of je ook niet kosten moet opnemen voor een verhuurmakelaar. Want hoe ga je vanuit Nederland telkens weer nieuwe huurders regelen? Actie nemen bij plotselingen gebreken enz?

Laat een reactie achter

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd.