fbpx
Rent2Rents UK

Rent to Rent Experiment - deel 19

Gepubliceerd op: 18 maart 2022

Groot nieuws

In blog 18 schreef ik over het wanbeleid van de manager die onze units beheerde. En niet alleen die van ons, ook die van Mr. X en van veel mensen uit ons beider netwerk. Ik denk niet dat er iemand zonder schade uit is gekomen. De reden waarom de manager zwaar in de problemen is gekomen weet (voor zover bekend) niemand.

Ik heb er een slecht gevoel over en ik heb er letterlijk slapeloze nachten van gehad, niet alleen voor mijzelf maar ook voor veel anderen die geld verloren. Ikzelf wilde op een bepaald moment nog maar 2 dingen van de manager: mijn geld en weg! Het was echt een ontzettend nare tijd.

Maar uit puinhopen komen vaak ook weer goede dingen, ook nu. We hebben geld verloren, maar we hebben ook lessen geleerd en inzichten verkregen die zullen leiden tot een betere toekomst. Of zoals Mr. X het uitdrukte: “We moeten vanaf nu duurzaam opbouwen en klappen op kunnen vangen, dat geldt voor onszelf en voor ons netwerk. We hebben ongelofelijk veel moeten leren in een zeer korte tijd. De nieuwe inzichten zullen leiden tot een stabielere portefeuille en zowel de mensen die nu gaan beginnen als de mensen met een bestaande portefeuille kunnen profiteren van de lessen die uit deze episode worden getrokken.”

Wat gaat er nu anders dan voorheen?

Het is niet duidelijk wat de oorzaak is van het falen van de manager. In de laatste periode dat hij nog communiceerde gaf hij voor de moeilijkheden 2 redenen op:

  • Corona
  • De snelle groei van het bedrijf

Wat betreft het eerste punt; tja wie heeft er geen last gehad van corona? Wel erg raar dat de problemen juist kwamen in de tijd dat alle maatregelen opgeheven waren, dubieus dus naar mijn mening.

Wat betreft het tweede punt, de eventuele snelle groei van het bedrijf. Daar had ik een theorie over, en die heb ik voorgelegd aan Mr. X. Die snelle groei geloof ik zeker wel, alleen al de mensen die ken en begonnen zijn, vormen een flink aantal. Er was dus een grote vraag, maar ook het aanbod bleek opeens heel erg groot en er werden gouden bergen beloofd, de sterren vielen volgens hem van de hemel.

rent 2 rent UK

Veel investeerders begonnen dus ongeveer tegelijkertijd een R2R. Wat ik mij toen bijvoorbeeld al afvroeg, was hoe de manager van de ene op de andere dag opeens aan al het personeel kwam om in te richten, schoon te maken, te onderhouden enz. Zou dat niet een zwakke schakel vormen? Want als zoveel units gedurende veel nachten verhuurd zouden moeten worden, dan was er in korte tijd veel personeel nodig en was dat op stel en sprong wel te krijgen en aan te sturen? Was dat misschien iig voor een deel de reden dat er opeens minder nachten verhuurd werden? Zou dat een bewuste keus zijn geweest?

En bij minder verhuur ook minder inkomsten, niet alleen voor alle investeerders maar ook voor de manager, en toch moest er meer personeel betaald worden want er was meer werk. Problemen dus, en misschien wel problemen die niet langer te managen waren, misschien wel deels de oorzaak van het begin van het einde!

Mr. X was het helemaal eens met deze theorie, immers grote(re) volumes hebben meer personeel nodig. Daar moet je als organisatie voor zorgen vóórdat je groeit, daar moet je je beleid op afstemmen, doe je dat niet dan kom je in de problemen.

R2R in de UK 2

Eén van de eerste dingen waarop Mr. X gaat letten bij het kiezen van een nieuwe manager is daarom dat er geen sprake is van een (te) snelle groei. Hij wil meer weten over het gevoerde management en stelt daarom meer vragen en let er ook op dat hij de juiste vragen stelt. Er dient een goede communicatie te zijn en zeker genoeg personeel.

En wat voor investeren altijd geldt, is dat je goed moet spreiden. Dit geldt ook voor de managers waarvan je gebruik maakt. Als je een grotere portefeuille hebt, dan is het belangrijk dat je niet al je units laat beheren door 1 manager. Want, al is de kans nog zo klein, als die ene manager in problemen komt dan heb je opeens heel erg veel te regelen (dat is de afgelopen tijd wel gebleken). Dus hier kun je ook risico spreiden door gebruik te maken van meerdere managers bij een grotere portefeuille.

Waar vanaf nu ook goed op gelet wordt is dat bij het aangaan van nieuwe contracten met de manager een kortere opzegtermijn in de overeenkomst wordt opgenomen. Als een manager niet bevalt, dan moet je er snel van af kunnen.

Als je meerdere units hebt (en sommigen hebben er best veel of willen naar veel doorgroeien), dan kun je natuurlijk meer eisen stellen. Dan kun je bv eisen dat de geldstroom niet via de manager gaat, maar via jouzelf en dat jijzelf dan weer de manager betaalt. Zo min mogelijk tussenpersonen is hier het motto, immers wil je zoveel mogelijk controle. Je hebt dan, bij meerdere units, bij voorkeur zelfs je eigen onderhoudsteam. En mocht je niet meerdere units hebben, dan kun je met anderen gaan samenwerken zodat je wel kunt spreiden en meer vinger aan de pols kunt houden.

Kortom, er zijn een flink aantal veranderingen en inzichten doorgevoerd door alles wat er gebeurd. Die zorgen ervoor dat voor zowel bestaande portefeuillehouders als starters de risico’s verminderen en de kansen vergroten.

Hoe ziet Mr. X de toekomst van R2R / R2SA?

Mr. X noemt het toekomstbeeld van het R2R-concept nog steeds zeer interessant, maar hij verwacht dat er de komende 5 jaar zaken zullen veranderen. Er zal volgens hem meer gereguleerd worden zodat er geen onregelmatigheden meer kunnen voorvallen.

Hij denkt dat het lastiger zal worden om 3 tot 4 bedroom-huizen te huren in verband met woonbestemming op de huizen, de kansen liggen meer in appartementen in de steden. En de revenu’s zullen volgens Mr. X de komende jaren lager liggen dan de afgelopen jaren (waar niet denk ik dan zelf). Dit komt doordat de huurprijzen omhoog gaan en de nachtprijzen zullen ook wel stijgen, maar niet zo hard.

Mr. X adviseert om koopclausules op te nemen in de contracten met de landlord, zodat je aan het eind van de huurperiode het pand kunt kopen (als je dat kunt natuurlijk).

Contract

Hoewel het R2R-concept niet meer zo enorm lucratief is als de voorgaande jaren, gaat hij zeker door. Het is namelijk nog steeds erg winstgevend als je de goede keuzes maakt. Nog steeds kun je met een betrekkelijk kleine investering de kans hebben om een mooi passief inkomen te verwerven.

Mr. X gaat binnenkort weer starten met nieuwe R2R-units, want – zo zegt hij zelf: “Het fundament is goed!” Wat ook binnenkort weer gaat starten is coaching: leren waar je op moet letten als je zelf wil beginnen met R2R, zien waar de kansen liggen en kijken welke winst je kunt maken op je investering.

Jullie horen daar gauw meer over, maar jullie kunnen me ook nu al benaderen.

Mijn contactgegevens zijn en blijven:

Lonneke Kemper

setwell.uk@gmail.com / 0624655053

Wil je alle info compact bij elkaar, kijk dan op de informatiepagina:

Lees ook:

2 reacties op “Gastblog mini-hotelletjes in de UK – deel 19”

  1. Super om je blogs te lezen. Ik zou ze ook graag zelf ontvangen. Mag ik op de lijst?
    Wij investeren ook in de UK en hebben meer geleerd dan ons lief is. Delen en leren helpt om het leuk te houden. Dank daarvoor en benader ons gerust als je nog iets zoekt over prille ervaringen mbt vastgoed ontwikkeling en exploitatie in de UK. Gr Jop

    1. Hi Jop,

      Wat leuk om te horen, we gaan het zeker doorgeven aan Lonneke! We hebben je op de UK-lijsten gezet (je email en telnr verwijderd in je reactie gezien privacy) dus je ontvangt vanzelf mails zodra er nieuws is.
      Groetjes,

      Team Financieel Vrije Vrouw

Laat een reactie achter

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd.