fbpx
Rent2Rents UK

Rent to Rent Experiment - deel 17

Gepubliceerd op: 9 februari 2022

Update: verleden, heden en toekomst

In mijn laatste blog in oktober schreef ik:

“Inmiddels hebben we kunnen ervaren dat R2R veel geld kan opleveren. Dat hangt natuurlijk voornamelijk af van het aantal boekingen en de nachtprijs, maar het valt of staat ook met de manager!  Informeer goed of de manager wel bij jou past als je een R2R gaat beginnen en of hij of zij voldoende tijd voor jou heeft en prettig communiceert.

Het is aan jou zelf welke manager je kiest.”

 Man! Ik had beter naar mijn eigen advies moeten luisteren!

Verleden

Ik kan me niet eens voorstellen dat we pas ruim een half jaar geleden zijn begonnen met R2R want er is zoveel gebeurd, het lijken wel jaren. En dat ik me met 3 geweldig lopende deals druk maakte over 1 deal die niet liep. Ongelofelijk in het licht gezien van alles wat er daarna gebeurde.

Want wat gebeurde er dan daarna?

Met 3 topdeals naast 1 deal die (toen nog) niets gedaan had, waren de revenu’s van oktober prima. We kwamen goed uit de kosten en hielden flink over. Maar… ik kreeg wel wat gemopper te horen uit mijn netwerk dat de betalingen over oktober wel erg laat in de maand november uitbetaald werden in vergelijking met de maanden daarvoor. Ik was pas zo kort daarvoor gestart dat ik geen vergelijking had, dus ik had daar geen mening over.

Ook kregen we van onze manager een rommelig bericht dat de te betalen kosten flink omhoog gingen. Dat zei me toen ook nog niet zoveel, maar het kwam erop neer dat de kosten die maandelijks berekend werden nu opeens per visit gerekend zouden worden. Hmm, dat was echt minder. Zeker bij onze unit die bestemd was voor contractors, want die werd juist toen alleen op de doordeweekse dagen verhuurd, dus waren er best veel losse visits.

De bezetting ging omlaag in november en de nachtprijs ook. En toen kwam december, pas 2 maanden geleden, het lijkt wel een eeuw. In december moesten we uitbetaald worden over november en dat gebeurde dus gewoon niet. Niet alleen bij ons niet, maar bij niemand. En de communicatie viel vrijwel helemaal stil.

Nou, ik had dan wel geen lange tijd ervaring met R2R’s, maar ik had in mijn leven genoeg ervaring opgedaan met bedrijven die financieel in problemen waren gekomen. Ook bedrijven waarvan de managers beslissingen namen (al dan niet in eigen voordeel) waardoor het bedrijf in de problemen kwam, om te weten dat er iets goed mis was. Het beroep van mijn man kwam hier goed van pas: er werden officiële aanmaningen en ingebrekestellingen gestuurd, per gewone post en aangetekend (maar liefs €21,- per brief). Wij hebben daardoor denk ik nog betaald gekregen over november, maar we waren ‘geluksvogels’, nou ja, in vergelijking met anderen dus. Sommigen hadden ook over november niet uitbetaald gekregen en een enkele pechvogel zelfs niet over oktober. En eigenlijk waren we allemaal pechvogels.

Ondertussen vlogen de mooie beloften ons om de oren! Zoomsessies vol bemoedigende woorden en met schetsjes en grafieken die toonden hoe fantastisch de toekomst zou zijn. We moesten alleen even geduld hebben. Jaja.

Eergisteren (ik schrijf dit op 3 februari 2022), dus op 1 februari 2022, hebben ‘ze’ de stekker eruit getrokken.

OMG.

bankrupt

Het heden

Wat nu?

Waarschijnlijk was een faillissement onvermijdelijk. We weten niet of het overmacht was of dat er fraude is gepleegd, wat we allemaal wel weten is dat we zelf onze eigen deals moeten redden.

minihotel in de UK

Voor zover ik weet zijn er 2 verschillende reacties geweest op de ontstane situatie:

  1. Er is een groep R2R-eigenaren die de manager de kans hebben willen geven. Die moesten dus gisteren halsoverkop zorgen dat de sleutels van de units weer in hun bezit kwamen en een nieuwe manager zoeken.
  2. Er is een groep R2R-eigenaren die al eerder stappen had ondernomen.

Tot die laatste groep behoren wij.

Ik zeg vaak: “ik ben niet oud, maar wel ervaren” en dat kan een voordeel zijn zo blijkt. Op een bepaald moment werd ik kritisch en het ging botsen. Wij gingen in onze managements agreements kijken en het bleek dat we dan wel een langdurig contract hadden met de landlord, maar dat we met een korte opzegtermijn van onze manager af konden! Dat was een hele opluchting, want ik was er klaar mee.

We gingen op zoek naar een andere manager. Maar ja, hoe vind je die? Dus weer de hulp ingeroepen van Mr. X. Die hulp hadden we nodig, maar verder moesten we alles zelf doen, want Mr. X had heel weinig tijd. Toen begreep ik het niet goed, maar inmiddels weet ik dat er nog veel meer speelde want ook veel landlords hadden schoon genoeg van deze manager, en de voortzetting van deals kwam in gevaar.

Mr. X had geen tijd voor ons, Mr. X had geen tijd voor wie dan ook, Mr. X deed aan crisismanagement.

Ik had graag meer hulp van hem gehad, en ik heb er wel eens moeite mee gehad, maar nu ik begrijp de tijdsdruk waaronder hij werkte beter. Ik weet wat meer, maar daar zal ik nu niet op ingaan. Het is ons gelukt om een andere manager te vinden en daar ben ik erg blij mee.

We hebben wat afgestoten en we hebben wat behouden.

Het was een enerverende tijd. Het was een periode van veel stress, veel verlies en veel werk. Werk bijvoorbeeld wat betreft het overzetten van contracten, het regelen van sleuteloverdracht (erg lastig als 1 partij niet meewerkt), nieuwe fotoshoots enz. Maar het is gelukt!

De toekomst

Het loopt weer; de eerste boekingen zijn gedaan, niet voor de hoofdprijs, maar goed genoeg. We krijgen langzamerhand weer overzicht.

De vraag rijst natuurlijk: is dit experiment geslaagd? Gaan we ermee door?

minihotel in de UK

Een beetje voorzichtig zijn we wel geworden. We zullen niet meteen heel hard van stapel lopen. Aan de andere kant: we weten er nu zoveel van, we hebben zoveel geleerd, we hebben zoveel ervaren! We hebben ook ervaren hoeveel winst je kunt maken met het R2R concept.

Nu stoppen, nee dat niet.

Hooguit even pas op de plaats.

En even tijd nemen om (eindelijk) deze maand te zorgen dat de akte passeert van het pand dat we kopen. We hebben veel geleerd en fouten waarvan we niet eens wisten dat het fouten waren, zullen we niet meer maken. Nieuwe starters kunnen hier enorm hun voordeel mee doen want Mr. X heeft hiervan ook geleerd.

En dan nog even over risico. Ik schreef eerder: “Investeren is riskeren.” In het geval van R2R heb ik het dan over de nachtprijs en de bezetting die kan tegenvallen om welke reden dan ook. Dat is riskeren, dat is risico nemen, dat zijn zaken waarover je moet nadenken en die je moet berekenen. Een manager die failliet gaat, al dan niet door fraude, hoort niet bij normaal risico. Dat is niet in te calculeren, dat is niet te voorzien.

Wel zou je kunnen spreiden en gebruik maken van de diensten van verschillende managers bij een grotere portefeuille, maar als starter hoort dit alles gewoon onder het kopje: dikke pech!

En wil je advies van mij hebben welke manager je wilt nemen bij de opstart van je R2R? Ik geef nooit advies, maar afraden kan ik wel. Ik heb te weinig ervaring om een manager te adviseren, maar ik heb inmiddels genoeg ervaring om er eentje af te raden.

Mijn contactgegevens zijn en blijven:

Lonneke Kemper

setwell.uk@gmail.com / 0624655053

Wil je alle info compact bij elkaar, kijk dan op de informatiepagina:

Lees ook:

1 reactie op “Gastblog mini-hotelletjes in de UK – deel 17”

  1. Wat ontzettend naar om te horen en fijn dat je toch een oplossing gevonden hebt! Maar ik hoor dit verhaal met R2SA regelmatig uit mijn netwerk. Dit is echt niet de enige manager waarbij dit gebeurd is en met prijzige gevolgen. Goed spreiden is verstandig ook van strategie.

Laat een reactie achter

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd.